節税をしたいと日頃お考えになっている不動産オーナーは数多くいらっしゃいます。
私たちは、お客様に必ずシミュレーションを行い法人化の検証を致します。
ですが、お客様とはじめてお会いした際にシミュレーションの相談すらしても良いのかと、規模感を気にされて相談せず月日が経ってしまいましたというお声をよくいただきます。
さて、どの程度の家賃収入があれば、法人化を検討しても良いのでしょうか。
※ お客様の状況ごとにメリットが出てくる水準は差が生じます。相談する手前の参考程度に読み進めていただければ幸いです。
結論からお伝えしますと、
新築から築10年程度の物件のみをご所有の場合は、年間家賃収入3,000万円程度。
築10年を超えた物件を所有の場合は、年間家賃収入2,000万円程度。
上記の家賃収入がある場合には、法人化のシミュレーションのご相談をおすすめ致します。
築年数と経営方式
資産管理法人の経営としては、大きく分けて３パターンございます。
１．不動産管理方式
２．一括借上方式
３．不動産所有方式
どの経営の仕方にも特徴があり、お客様に合わせて不動産ごと方式を決めていきます。
まず、はじめに３つ目の不動産所有方式は、建物を資産管理法人に所有させて経営する方式です。
建物の築年数がある程度経過していると採用しやすい方式です。
お客様の多くが建物を銀行等から融資を受けて建築されていますが、融資残高が低くなり、相続税の圧縮効果が少なくなってきている建物を資産管理法人で所有することで相続税に影響が少なく所得税関連で有利になります。
所得税関連の影響が大きいため、年間家賃収入が2,000万円程度からシミュレーションを検討しても良い方式です。
また、譲渡の金額や消費税、相続税の試算、大規模修繕の時期、ご家族との関係性・遺産分割の面も気にかけていかなければならず、相続や不動産に精通していない税理士さんでは少し荷が重い部分とも言えます。
次に１つ目、２つ目の不動産管理方式や一括借上方式は、個人の建物を管理する、または一括で借り上げて経営する方式です。
こちらは、先ほどと異なり、築年数が浅い物件に採用しやすい方式です。
建物を個人で所有している方が借入残高の兼ね合いで相続税の圧縮効果を得られるため、不動産管理方式または一括借上方式が向いています。
所得税関連においての影響は不動産所有方式よりも少ないため、年間家賃収入が3,000万円程度からシミュレーションを検討すると良いでしょう。
また、こちらの方式は、所有権が個人のままのため、譲渡等の兼ね合いを気にする必要がなく、比較的どの税理士さんでも相談が可能な方式となります。
相続と年齢
上記の説明で簡単ですが、築年数を気にした方が良いということをご理解いただけたと思います。
不動産所有方式を採用できるかどうかの検証では、築年数以外に気にかけた方が良い点は、不動産の所有者の年齢です。
いつ相続が起きるかというのは、ほとんどの方がわからないと思います。
明日かもしれませんし、10年後、20年後かもしれない。
但し、若い方よりも年配の方の方が相続が起きやすいのは、統計で示されている通りです。
若ければ若いほど、借入残高が大きいとしても相続が起きる可能性が低く、不動産所有方式を採用しても良い可能性があります。
相続税と所得税関連とのバランスを検証する必要がありますが、築年数が浅くても不動産所有方式の検討の余地がございます。
まとめ
年間家賃収入と築年数で法人化のシミュレーションを相談できるか考えてみましょう。
家賃80,000円で6室のアパートを4棟ほど所有している方であれば一度法人化を相談してみましょう。
※ お客様の状況ごとにメリットが出てくる水準は差が生じます。相談の手前の参考にしていただければ幸いです。
ご興味がござましたら、当事務所で法人化のシミュレーションから法人設立、運営までご案内致しますので、ご相談ください。
椿屋会計事務所
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